법원경매 3대 문서 읽는 순서: 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서

1. 세 문서의 역할부터 구분합니다

현황조사보고서

민사집행법 제85조에 따라 법원은 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금 등 현황을 조사하도록 명합니다. 조사일, 방문 결과, 점유자 진술과 조사하지 못한 부분을 함께 봅니다.

감정평가서

민사집행법 제97조는 법원이 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하도록 규정합니다. 평가기준일, 대상·제외 범위, 공부와 현황 차이, 이용상황과 비교사례를 확인합니다.

매각물건명세서

민사집행법 제105조는 부동산의 표시, 점유자와 점유 권원, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리 등 법정 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하도록 규정합니다. 비고와 정정·변경 표시도 확인합니다.

2. 먼저 사건과 물건을 맞춥니다

세 문서의 사건번호, 물건번호, 법원, 소재지와 매각대상이 같은지 대조합니다. 여러 물건이 묶인 사건이라면 토지·건물·지분·제시외건물 중 무엇이 실제 매각 대상인지 별도로 표시합니다.

3. 작성일과 기준일을 나란히 적습니다

현황조사일, 감정평가기준일, 매각물건명세서 작성 또는 정정 확인일이 서로 다를 수 있습니다. 오래된 문서의 사실을 현재 상태로 단정하지 말고 입찰 직전 공식 화면을 다시 확인합니다.

4. 점유와 임차 정보를 교차검증합니다

현황조사서의 방문·진술 결과와 매각물건명세서의 점유·임차 기재가 일치하는지 확인합니다. 부재나 폐문, 점유 범위 불명확, 보증금·전입·배당 관련 정보 충돌은 추가 확인 대상으로 남깁니다.

5. 감정가와 현재 가치를 분리합니다

감정평가액은 특정 기준시점의 평가 결과입니다. 현재 시세, 수선 상태, 명도·보유 비용과 실제 수요를 대신하지 않습니다. 평가서의 가격 근거를 읽은 뒤 현재 자료와 총투입비용을 별도로 계산합니다.

6. 문서에 없다는 사실을 안전하다는 뜻으로 해석하지 않습니다

각 문서는 작성 목적과 조사 범위가 다릅니다. 도로, 위반건축물, 실제 점유 변화, 특수권리처럼 추가 문서·현장·관할기관 또는 전문가 확인이 필요한 항목을 별도 목록으로 관리합니다.

7. 대조 결과를 기록합니다

불일치 항목, 확인할 공식 문서, 담당 기관 또는 전문가, 재확인 기한을 남깁니다. 미확인 핵심 위험이 남으면 진행이 아니라 보류로 표시합니다.

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