핵심 답: 감정가는 현재 매수가치나 적정 입찰가가 아닙니다. 평가기준일과 대상 범위를 확인한 뒤 현재 시장, 수선·명도·보유 비용을 별도로 계산해야 합니다.
1. 평가기준일부터 봅니다
감정평가서는 특정 시점의 물건 현황과 시장 자료를 바탕으로 작성됩니다. 평가기준일과 현재 사이에 시장, 점유, 건물 상태가 달라졌는지 확인합니다.
2. 무엇을 평가했는지 고정합니다
토지·건물·제시외건물·기계기구 중 포함·제외된 항목을 구분합니다. 매각대상과 평가대상이 일치하지 않으면 가격 비교를 중단하고 원인을 확인합니다.
3. 공부와 현황 차이를 찾습니다
등기·대장상의 면적·용도·구조와 현황이 다른지 확인합니다. 위반건축물, 미등기 부분, 실제 이용상황은 활용과 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
4. 비교사례와 보정 근거를 읽습니다
어떤 거래와 임대 사례를 사용했는지, 시점·입지·면적·상태 차이를 어떻게 반영했는지 확인합니다. 비교사례가 현재 물건과 충분히 유사한지는 별도 판단이 필요합니다.
5. 총투입비용으로 다시 계산합니다
최저매각가격 또는 예상 낙찰가에 취득부대비용, 명도·인도비, 수선·정비비, 보유·금융비를 더합니다. 현재 보수적 가치와 비교할 때는 단일 수치보다 보수·기준·공격 시나리오를 사용합니다.
공식 근거
민사집행법 제97조는 법원이 감정인의 평가액을 참작해 최저매각가격을 정하도록 규정합니다. 이는 현재의 투자수익이나 적정 입찰가를 보증하는 규정이 아닙니다.
분석 한계
시장성, 수선비, 금융비와 처분 기간은 추정치입니다. 근거·기준일·가정과 예측 불가 변수를 함께 기록하고 최종 입찰 여부와 가격은 이용자가 판단합니다.